Fordeler og ulemper med de ulike teknologiene og metodene for oppmåling av bolig
Fordeler og ulemper med de ulike teknologiene og metodene for oppmåling av bolig
2022 startet med en ny avhendingslov som stiller strenge krav til oppmåling av bolig, derfor er det avgjørende med riktig utstyr og metode.
2022 startet med en ny avhendingslov som stiller strenge krav til oppmåling av bolig, derfor er det avgjørende med riktig utstyr og metode.
Ny avhendingslov stiller krav om maksimalt 2 % avvik ved oppmåling av areal, mens det tidligere var tillatt med opptil 5–6 % avvik. Allerede før den nye avhendingsloven tredde i kraft, var de fleste tvistesaker ved kjøp og salg av bolig relatert til feil i areal. Med stadig økende kvadratmeterpriser, utgjør selv mindre avvik fort verdier for flere hundre tusen.
Romly har spesialisert seg på oppmåling av areal i boliger. Her ser vi nærmere på de ulike teknologiene og metodene som finnes for oppmåling. Romly har over lengre tid testet ulike verktøy for 3D-laserskanning, og er i gang med å teste Matterport Pro2, som, til forskjell fra laser, baserer seg på fotogrammetri. Resultatene av testmålingene vil foreligge i løpet av februar 2022. Her er inntrykket så langt.
Teknologiene som benyttes for oppmåling av bolig kan deles i tre hovedkategorier:
- Håndholdt laseravstandsmåler
- Fotogrammetri (Matterport Pro2)
- 3D-laserskanning (mobile og stasjonære)
1. Håndholdt laseravstandsmåler
Kostnad: ca. 500 kroner
Dette har vært den mest brukte metoden frem til nå, og er et verktøy som også er allment kjent for de fleste husholdninger og håndverkere.
Metode: Oppmålingen foregår ved at hvert rom måles med laseravstandsmåler i lengde og bredde. Målene noteres ned på et ark og summeres deretter til samlet areal.
Fordeler:
+ Lav kostnad.
+ Metoden fungerer godt dersom alle veggene har 90-graders vinkel.
+ Enkel i bruk og hele prosessen utføres av takstmann.
Ulemper:
- Summering av mange enkeltmål gir rom for menneskelige feil.
- Metoden fanger ikke opp om vegger eller gulv er skrå eller buet.
- Skråtak, kurver, eller skråvegger gjør oppmålingsjobben tidkrevende og stiller krav til geometri for utregning.
- Metoden er ikke etterprøvbar.
- Planskissen som utarbeides er ikke måleverdig og stemmer sjelden med virkeligheten.
2. Fotogrammetri (Matterport Pro2)
Kostnad: ca. 30 000 kroner
Fotogrammetri går ut på å ta en rekke digitale bilder med stor overlapp, som via en programvare settes sammen til en 3D-modell. Matterport har utviklet en forbrukervennlig programvare som gjør det mulig å benytte en rekke ulike kameraer som input.
Kvaliteten på kamera har betydning for nøyaktigheten. Det er også mulig å benytte Leicas BLK360 stasjonære 3D-laserskanner sammen med Matterport programvare. Vi tar her utgangspunkt i Matterport Pro2-kameraet, som er mest brukt.
Fordeler:
+ Lav kostnad.
+ Intuitiv programvare som gir mulighet for å enkelt bevege seg rundt i boligen etter samme logikk som «Google Street View».
+ Fanger opp den faktiske geometrien, men kvalitet avhengig av lysforhold.
+ Gir mulighet for å hente ut enkeltmål og areal via programvare.
+ Plantegning kan bestilles mot tillegg.
+ Delvis etterprøvbar.
Ulemper:
- Fungerer ikke for å beregne areal i loftsleiligheter og boliger med skråtak.
- Tidkrevende prosess, ved at kamera plasseres på stativ og flyttes systematisk gjennom boligen for hver 3. meter.
- Lysavhengig – sollys eller mørke arealer påvirker kvaliteten. Dette krever planlegging i forkant.
- Små rom må måles separat, dersom utstyret ikke kan plasseres i rommet.
- Matterport eier dataene som lastes opp på plattformen, og disse lagres på en amerikansk server (Schrems II problematikk).
3. 3D-laserskanning (Geoslam Horizon og Leica BKL2GO)
Kostnad: 350–500 000 kroner
3D-laserskanning foregår ved at hundretusenvis av laserpunkter sendes i alle retninger og gir en komplett geometrisk avtegning av den faktiske situasjonen.
3D-laserskanning kan enten gjøres med stativ etter samme modell som fotogrammetri, der skanneren flyttes systematisk fra rom til rom, eller med en såkalt slam-basert teknologi som gjør det mulig å holde 3D-skanneren i hånden og bevege seg til fots mellom rommene i en sammenhengende bevegelse.
Vi tar her utgangspunkt i slam-baserte skannere, da disse er vesentlig mer effektive i bruk.
Fordeler:
+ 3–400 laserpunkter per sekund gir svært høy nøyaktighet og en komplett geometrisk avtegning av den faktiske situasjonen.
+ Svært effektiv – en bolig på ca. 150 m² måles opp innvendig og utvendig på under 10 minutter.
+ Kan brukes på alle typer boliger og avdekker skjevheter i vegger, tak og gulv.
+ Garantert nøyaktig innenfor kravene i den nye avhendingsloven.
+ Måleverdige plantegninger kan prosesseres ut via tilhørende programvare.
+ Arealberegning gjøres maskinelt.
+ Fungerer under alle lysforhold.
+ Svært mobil skanner fanger alle detaljer og situasjoner.
+ 100 % etterprøvbar.
Ulemper:
- Høy pris.
- Prosessering/etterbehandling gjøres av spesialister og krever kunnskap om 3D-programmer.
