Kjøper tilkjent erstatning i arealtvist etter dokumentasjon med 3D-laserskan
Kjøper tilkjent erstatning i arealtvist etter dokumentasjon med 3D-laserskan
Kravet om prisavslag i størrelsesorden kr.288 000,- ble først avvist grunnet for mange sprikende oppmålinger av areal. Kjøper krevde deretter saken fremlagt for Finansklagenemnda Eierskifte, og fikk tilkjent erstatning etter å ha fremlagt arealmåling ved bruk av 3D-laserskanning.
Kravet om prisavslag i størrelsesorden kr.288 000,- ble først avvist grunnet for mange sprikende oppmålinger av areal. Kjøper krevde deretter saken fremlagt for Finansklagenemnda Eierskifte, og fikk tilkjent erstatning etter å ha fremlagt arealmåling ved bruk av 3D-laserskanning.
Alle som har hatt en takstmann på besøk i forbindelse med taksering av en bolig før salg, har trolig sett hvordan arealmålingen av boligen foregår. Nemlig ved at takstmannen går rundt i boligen og måler alle rommene med en håndholdt punktlaser. Deretter legges alle målene sammen på et ruteark og et samlet areal blir beregnet. Det høres kanskje tilforlatelig ut, men det hefter faktisk ganske mye usikkerhet ved denne målemetoden. Det gjelder både nøyaktigheten i selve målingene og måten alle målene legges sammen på i etterkant. I sum er det en for unøyaktig metode å måle areal på, og i tillegg er metoden i praksis umulig å etterprøve.
Da er det kanskje ikke noen overraskelse at klagesakene som troner øverst når det gjelder feil og mangler ved boliger som kjøpes/selges, er nettopp arealavvik. Altså at arealet som er oppgitt i takstrapporten ikke stemmer overens med de faktiske forhold. I et marked der kvadratmeterprisen presses stadig oppover, kan dette fort utgjøre hundretusenvis av kroner.
Da dagens metode som sagt er vanskelig å etterprøve, er det imidlertid ikke så lett å vinne frem med mangelskrav knyttet til arealavvik. En sak som gikk for Boligtvistnemda viser imidlertid at ny teknologi kan bidra vesentlig. Her gjaldt det en leilighet som hadde blitt solgt 6 ganger siden 2003, og ved alle tilfeller har oppgitt bruksareal vært forskjellig. Ifølge de involverte takstmennene var leiligheten vanskelig å måle på grunn av romgeometrien, og i første runde ble det konkludert med at det ikke var sannsynliggjort at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Da de sakkyndige takstmenn var uenige om boligens reelle størrelse. Sekretariatets uttalelse lød som følger:
”Sekretariatet vil herunder vise til at ingen av de fremlagte takstuttalelsene har beskrevet oppmålingen de har foretatt nærmere, men kun oppgitt det totale bruksarealet. Det er i et slikt tilfelle vanskelig for sekretariatet å vurdere hva ulikhetene i oppmålingene skyldes.”
Fikk nøyaktig areal med 3D-laserskanning
Dette var ikke kjøper tilfreds med, og innhentet derfor en ny arealvurdering ved bruk av 3D-laserskanning. I tillegg krevde kjøper at saken ble fremlagt for Finansklagenemnda.
3D-laserskanningen ble utført av Romly med utstyr som gav 300 000 innkalte laserpunkter per sekund og samtidig måling av alle rom. Arealberegningen gjøres ved hjelp av 3D-programvare. Metoden er spesielt effektiv for å avdekke uregelmessigheter i form av skjeve vegger og krevende geometri - som i dag er den største kilden til feil i arealoppmåling. Hvert trinn i prosessen er etterprøvbart og kan hentes frem dersom det skulle oppstå tvil om areal på et senere tidspunkt.
Romly konkluderte med at leiligheten hadde et areal på 111 m2 BRA, og i uttalelsen fra Finansklagenemnda heter det blant annet:
I dette tilfellet har kjøper fremlagt et nytt dokumentbevis som etter nemndas syn sannsynliggjør at boligens areal i BRA reelt sett er 111 m2. I lys av at salgsoppgaven har angitt boligens BRA til 119 m2, foreligger et arealavvik på 8 m2. Dette utgjør 6,7 % av boligens areal, og nemnda finner at dette etter praksis er tilstrekkelig til at det må anses å foreligge en mangel som har innvirket på kjøpet.
Avgjørelsen kan leses i sin helhet på Finansklagenemnda sine nettsider: https://publisering.finkn.no/statement/2021-16
Fremtidens arealmåling er her
Romlys teknologi vil ventelig spille en avgjørende rolle i kjøp og salg av boliger de kommende årene. Med ny avhendingslov skjerpes nemlig mangelskravet til arealavvik fra 5-6 prosent og ned til så lite som 2 %. Fortsetter vi med å måle boliger på den manuelle måten, kan vi trolig forvente oss et skred av tvister rundt areal i tiden som kommer. Det er det ingen som er tjent med.
Med laserskanning åpner det seg dessuten nye muligheter. Nøyaktig tegningsdokumentasjon kan eksempelvis brukes som grunnlag for:
- Energirådgivning og energioptimalisering av boliger
- Budsjettering og prising, ved å koble dokumentasjonen til oppdaterte byggevarepriser
- U-gradsanalyser som ledd i fortetting – dette gjøres ved å skanne en hel tomt
