Mange boligeiere har uoppdagede millionverdier i hagen

Eiere av hus med tilstrekkelig stor tomt i etterspurte boligområder kan realisere milionverdier ved å bygge på og/eller skille ut deler av eiendommen. For mange kan dette være muligheten for å realisere en generasjonsbolig der voksne barn i småbarnsfasen kjøper hovedhuset, mens forelder bygger nytt hus på tomten eller omvendt. Utnyttelsesgraden avgjør hvor store verdier som kan realiseres.

Av Romly

Floire Nathanael Daub

Romly

26. februar 2021
1-Utnyttelse-artikkel-illustrasjon-thumb-vide.jpg 1-Utnyttelse-artikkel-illustrasjon-thumb-vide.jpg
0

Utnyttelse av en tomt handler om hvor mye man kan bygge på tomten. Dette er kanskje det viktigste elementet å vite om og ta hensyn til for mange som vurderer å bygge på huset. I denne artikkelen skal vi se på hva utnyttelsesgrad er, hvordan man finner utnyttelsesgraden for en eiendom og hvordan utnyttelsesgraden beregnes. Til slutt skal vi se på et eksempel for hvordan dette påvirker et typisk hus med hage.

Hva er u-grad?

Utnyttelse, eller u-grad som det ofte kalles, er et virkemiddel som planleggere bruker for å bestemme hvor mye som kan bygges i et område.  En lav u-grad er typisk for områder med småhusbebyggelse. Eiendomsutviklere jobber ofte for å få høy u-grad og beboere som vil bevare et nabolag kjemper for lav u-grad. Normalt ser vi at det reguleres med høyere u-grad desto nærmere man kommer byen - i sentrale strøk er det  hensiktsmessig at man bygger tettere. Litt forenklet kan vi si at det er høy u-grad i byen, (man bygger mange kvadratmeter på små tomter), og at det er lav u-grad i mindre sentrale områder, (få kvadratmeter på store tomter).


Hvordan måler vi BYA?

For å definere u-grad brukes flere ulike metoder. I hovedsak dreier det seg om ulike måter å måle størrelsen på et bygg i forhold til størrelsen på eiendommen. Her tar vi utgangspunkt i den vanligste måten å definere u-grad på for et område med frittliggende boliger. For områder med småhusbebyggelse brukes bebygd areal (BYA) prosent i samspill med en byggehøyde. BYA beskriver det arealet som en bygning opptar i terrenget, også kalt «fotavtrykket» til et bygg.

I målereglene for BYA defineres hvilke deler av et bygg som skal regnes med i BYA:

Det mest åpenbare er arealet som huset står på - et mål vi enkelt finner ved å måle langs husets yttervegger.

Deretter må vi se om det er noe åpent overbygget areal, slik som en carport eller en balkong som er understøttet. Dersom deler av bygget krager ut og ligger lavere enn 5 meter over bakken, skal disse delene regnes med i BYA.

Videre må vi se på deler av bygget som ikke er omsluttet av yttervegg, men som ligger høyere enn 0,5 meter over bakken. Det kan være en terrasse, eller platting som ligger i terrenget. Dette arealet skal også med i BYA. For åpent areal som ligger over 0,5 meter over bakken er det viktig å merke seg at bare den delen som er høyere enn 0,5 meter skal måles. Hvis vi for eksempel ser på en trapp som går opp til inngangsdøren, men hvor bare det øverste nivået er over 0,5 meter fra bakken, trenger man ikke ta med arealet fra trinnene under. 

Det er ikke bare huset og bygningsdeler som ligger langs fasaden som skal måles i BYA - andre konstruksjoner som er høyere enn 0,5 meter over terrenget skal også tas med. Andre frittstående bygg på tomten, slik som lekestuer, boder og veksthus skal også telles i BYA-beregningen.

Parkering og utnyttelsesgrad

Noe som ofte kommer overraskende på mange, er at parkeringsplass må regnes inn i BYA. Dette gjøres for å sikre parkering på egen grunn og for å redusere presset på bruk av offentlige arealer til parkering. Ofte har kommunen bestemt en parkeringsnorm for et område. Normen sier hvor mange parkeringsplasser hver bolig skal ha, og hvor mange av disse som må ligge på terreng. Hvis det er krav om to plasser, og en må være «på terreng», betyr det i praksis én plass i garasje, og i tillegg plass til enda en bil på egen tomt (for eksempel i oppkjørselen).

For BYA er det normalt å regne 18 m2 per parkeringsplass som er på terreng. Selv om det skulle være plass til flere biler er det kun nødvendig å regne med arealet for det antallet parkeringsplasser som er fastsatt av kommunen.

Beregne utnyttelsesgrad i prosent

Når vi har målt ut alt det som skal inngå i BYA for eiendommen, kan vi beregne BYA-prosenten. Dette er hvor stor del av det regulerte arealet på en eiendom som opptas av bygg og bygningsdeler som inngår i BYA. En kompliserende faktor å ta hensyn til er at reguleringsplaner ikke følger eiendomsgrenser, og det kan være at ikke hele eiendommen er regulert til bebyggelse. Når vi beregner BYA-prosent må dette gjøres i forhold til det arealet av tomten som er regulert til bebyggelse. Når Romly beregner BYA, gjøres dette maskinelt ved å sammenlikne dataene fra en 3D-laserskan av tomten med kommunens digitale kartgrunnlag.


Et eksempel:

I dette eksempel skal vi se på en tomt hvor eieren har lyst til å bygge en garasje som henger sammen med det eksisterende huset. Eiendommen er på 1000 m2. Vi sjekker reguleringen og ser at 200 m2 er regulert til veiformål, derfor er grunnlaget for utnyttelse bare på 800 m2.

Vi måler BYA for eiendommen til å være 165 m2. Dette inkluderer terrassen på 40 m2 som ligger over 0,5m fra bakken og en parkeringsplass på terreng (18 m2).


Før vi kan begynne å tegne garasje, regner vi ut hva dagens u-grad er sånn at vi kan få en idé om hvor mye vi kan bygge. For å sjekke hva som er u-graden må vi se i reguleringsplanen for eiendommen. I dette tilfellet tar vi utgangspunkt i at eiendommen har en u-grad på BYA%=24. altså kan BYA (bebygd areal) utgjøre 24% av areal regulert til bolig på tomten.

Regulert areal for boliger ligger som nevnt på 800 m2, og 24% av dette er 192 m2. Sistnevnte tall er altså maks BYA for eiendommen. Nå trenger vi bare å trekke dagens BYA fra maks BYA for å finne ut at eiendommen har 27 m2 utbyggingspotensial. Vi kan i dette tilfellet bygge en garasje med et fotavtrykk på 27 m2 BYA.

Hvorfor er 3D-laserskanning viktig for beregning av u-grad?

Ofte kan det være vanskelig å beregne nøyaktig u-grad grunnet fall i terreng og krevende geometri på bygg og tomt. En 3D-laserskanning gir helt nøyaktig beregningsgrunnlag av din eiendom med millioner av innmålte laserpunkter. Dataene fra 3D-laserkan sammenliknes av Romly med offentlig registrerte kartdata og reguleringsinformasjon. Deretter foretas en maskinell beregning av U-grad eller BYA. 


Andre forhold som avgjør hvor mye du kan bygge

U-grad er et sentralt virkemiddel i reguleringsplanen, men det er flere andre bestemmelser, lover og regler som også begrenser hvor mye som kan bygges. Det kan være at tomtens form ikke gjør det mulig å plassere nybygg langt nok fra nabogrensen eller offentlig vei. Terrenget på tomten kan gjøre det vanskelig å bygge hensiktsmessig og det kan være andre hensyn som naturmangfold, støy, og krav til uteareal som påvirker hva du kan gjøre.

I Romly`s U-gradsanalyse ser vi på alle disse forholdene slik at du kan få en helhetlig forståelse av hva du kan gjøre og hvordan du kan få mest mulig ut av akkurat din eiendom. Bestill U-gradsanalyse her.

8741
b-0TrueFalse
left -1 c-377TrueFalse
https://cdnboligkanalen.azureedge.net/20201222065849401.png #FFFFFF